למה תמ”א?

מאת: עמרי איתן, אדריכל

“תמ”א 38” הפכה בשנים האחרונות לאחד המושגים השגורים ביותר בתחום הנדל”ן. זוהי, כידוע, תכנית מתאר ארצית, שמטרתה לאפשר חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.

בן גוריון 73: תוספת מעלית, חיזוק הבניין, כולל חדר המדרגות, תוספת 2 קומות.

התכנית, שקבלה תוקף בשנת 2005, קבעה כי כל בניין מגורים ברחבי הארץ, אשר נבנה לפני ה-1 בינואר 1980 (המועד בו נכנס לתוקפו תקן התכנון ההנדסי נגד פגעי רעידות אדמה), גובהו שתי קומות ויותר, נבדק הנדסית ושהוכח כי אינו עומד בסיכוני רעידות אדמה, יהיה מחויב בחיזוק עפ”י התקן. בתמורה, ניתן יהיה להוסיף שטחי בנייה לבניין: עד 25 מ”ר לכל דירה קיימת, כולל ממ”ד וכן קומה נוספת – מעבר לזכויות הבנייה המוקנות מלכתחילה בתכנית בניין ערים קיימת לאזור בו ממוקם הבניין – אשר שטחה יהיה כשטח הקומות הקיימות לאחר הרחבתן. בנוסף, ניתן לבנות קומת גג חלקית.

על פניו, התכנית נראתה ככדאית למדי: יזם יחזק בניין מגורים קיים עבור דייריו ובאמצעות החיזוק, אשר מצריך את עיבוי קירותיו החיצוניים של הבניין, ייחדש לחלוטין את חזיתות הבניין ויוסיף לו מעלית, לובי כניסה חדש, פיתוח החצר, וכו’ – מבלי שתידרש לשם כך השקעה כספית של הדיירים ובתמורה יקבל היזם את הקומה וחצי החדשות וכן דירת גן פוטנציאלית בקומת הקרקע, במקרה של בניין על עמודים (תמ”א 38 מחייבת בנייה – “מילוי” – של קומת הקרקע, למעט רצועה קדמית ברוחב 3 מ’).

עד מהרה התברר כי אין די בתכנית זו, באשר כדאיותה הכלכלית מוטלת בספק גדול: ראשית, בניית קומה חדשה בודדת, אינה מספקת מבחינת הכנסות היזם. שנית, בחלק מהבניינים לא ניתן להרחיב את הקומות הקיימות במידה משמעותית וכאשר ניתן, מדובר לעתים בפגיעה כה יסודית בדירות הקיימות, עד שעצם הפעולה אינו יכול להיות מוצדק – כלכלית ואנושית.  בנוסף, התגלה עד מהרה כי בערי הפריפריה, אשר חלקן מצוי באזור סיכון ממשי לרעידות אדמה (כפי שאכן חווינו לפני שבועות ספורים), לאורך השבר הסורי-אפריקני – קרית שמונה, צפת, טבריה ובית שאן למשל – מחירי הדירות הינם כה נמוכים, עד ששום יזם לא יגלה עניין בבנייה מצומצמת שכזו.

ביל”ו 21:  בניין ישן משנות ה-30′ של המאה הקודמת, אשר נוספו לו 2.5 קומות עוד ב – 2005– חוזק עפ”י דרישות התקן נגד רעידות אדמה עוד בטרם תמ”א 38 נכנסה לתוקף, ובכך היה אחת הסנוניות הראשונות שהמחישו את הבשורה

הביקורות הניבו שני שינויים לתמ”א 38: הראשון שבהם, בשנת 2010, קרוי תמ”א 38/2 והוא קובע כי ניתן להרוס בניין קיים הדורש חיזוק ולבנות תחתיו בניין חדש, הכולל את כל זכויות התמ”א המקוריות. השינוי השני – תמ”א 38/3, קיבל תוקף במאי 2012 וקובע כי כל בניין – במגבלות שתוטלנה ע”י הרשות המקומית – מאפשר בניית שתי קומות נוספות במקום אחת ובנייה על הגג בשטח בן 65% משטח הקומות שמתחת.

בנקודה זו חשוב לציין עובדה ידועה: בנייה עפ”י תמ”א 38 פטורה מהיטל השבחה ומסים אחרים, כך שהתמריץ ליזם ברור.

אופציות אלה מאפשרות מרחב תמרון גדול בהרבה מזה שנכלל בתמ”א 38 המקורית. הראייה לכך היא כי מספר הבקשות לקבלת היתרי בנייה, בערי גוש דן בעיקר, גדל בהתמדה.

בעיית האטרקטיביות לערי הפריפריה נותרה בעינה. אולם, בכל הנוגע ל”אזורי ביקוש” דוגמת תל-אביב-יפו וגוש דן כולו, מדובר בתוספת משמעותית של דירות, אשר תרומתה רבה לא רק לבעלי הדירות וליזמים, אלא לעיר כולה: הגגות הם, בפועל, “עתודות הקרקע” האמיתיות של הערים הגדולות והבנייה עליהם מאפשרת ציפוף העיר – מגמה חיובית, חיונית וברוכה, המחלישה, בין השאר, את  מגמת הפירוור, אשר הורסת שטחים פתוחים מחוץ לערים ומכבידה באופן הרסני על מערכות התנועה.

כנגד, הושמעו גם קולות ביקורתיים: מדוע להסתפק רק בתוספת בת 2.65 קומות מעבר למותר עפ”י התב”ע (וגם זה לא בכל מקום, אלא בהתאם למגבלות של תב”עות קיימות, דוגמת “תכנית לב העיר” בתל-אביב, אשר מלכתחילה אינן מאפשרות בנייה מעבר ל-5 קומות וקומת גג). תשובות לכך תועלינה בדיון אודות שמירתו של המרקם העירוני הקיים וקנה-המידה שלו, בד בבד עם ציפוף העיר – במאמר הבא.

יהודה המכבי 51/וייצמן 121 – בניין כפול: הרחבת קומות קיימות כולל תוספת ממ”דים ומרפסות, תוספת קומה וחצי, חניה.

טענה אחרת אשר מועלית – בעיקר ע”י הרשויות המקומיות ובראשן תל-אביב – יפו, היא שהתשתיות הקיימות (בראש ובראשונה רוחב הדרכים, מקומות חניה ומערכות מים וביוב) אינן מספיקות לשם הגדלה משמעותית של מספר הדירות. על כך יש להשיב: אדרבא, אם כך, על הרשויות לשדרג את תשתית המערכות – מים, ביוב, חשמל ותקשורת (הן ממילא נהנות מתשלומי ארנונה חדשים בגין הדירות החדשות). הרחובות רחבים דיים לתוספת הדירות. פתרונות חנייה קיימים בשפע: מרתפי חניה (בוודאי כאשר מדובר בבניין חדש שנבנה במקום בניין קיים), מתקני חנייה תת-קרקעיים (ל-2, 3, 4 מכוניות כל אחד) ומעליות רובוטיות אל מרתפי החניה. בנוסף, יש להדגיש כי אחת מבעיות היסוד של הערים בישראל היא מערכת התחבורה הציבורית המקרטעת ומכיוון שאנו מכוונים לא רק להווה, אלא גם לעתיד, יש לשאוף להפחתת השימוש ברכב פרטי ממונע בערים וע”י כך יוקל העומס בכללותו, אך נושא זה דורש דיון נפרד.

תמ”א 38 היא אחד המנגנונים המוצלחים להתחדשות עירונית: היא מוגבלת לבניינים בודדים ועל כן אינה כרוכה בכך פגיעה במרקמים קיימים – מערכת הרחובות וצירי התנועה. מנגנון זה אינו יכול לפתור את מצוקת הדיור הכוללת – לכך נדרשים פתרונות אחרים, דוגמת פינוי-בינוי –  אולם הוא חיוני באותם מרקמים עירוניים הקיימים בערים הגדולות, אשר חובה לשמרם. יתרה מזאת: אפשרות המימוש של תמ”א 38, בהיותה מנגנון לבניין בודד, גדולה לעין ערוך מאפשרות מימוש של מתחמים שלמים, במסגרת פינוי-בינוי או דומותיה (ועל כך, במאמר נפרד).

תכנון במסגרת תמ”א 38 דורש מקצוענות, הן מצד היזם והן מצד האדריכל המתכנן. לאחר כניסת התמ”א לתוקף, “קפצו על העגלה” גורמים לא מעטים, אשר חשו כי נקרה בדרכם בור שומן חדש. עד מהרה התברר לרבים מהם, כי אין הדבר פשוט כלל ועיקר. מגבלות התמ”א עצמה, מגבלות תכניות בניין הערים, חוק התכנון והבנייה, תקני התכנון למיניהם – כל אלה דורשים מיומנות מקצועית גבוהה וניסיון תכנוני ניכר בתחום המגורים, יכולת משא ומתן מול דיירי הבניינים, תוך דיאלוג אשר יאפשר מתן מענה נאות לצרכיהם במסגרת התכנון ויכולת גבוהה, הכרוכה בניסיון מצטבר, בעבודה מול רשויות התכנון, מן השלב ההתחלתי, הכנת התכנון לקבלת היתר בנייה, כולל עבודה עם יועצים ראויים (שלד, חניה, מעליות, אינסטלציה, חשמל, בטיחות, נגישות), תכנון מפורט וליווי הבנייה עד לסיומה.  מעבר לכך, נדרשות, כמובן, יכולת עיצובית גבוהה, שליטה בשימוש בחומרי הגמר, ובדרישות התכנון האקלימיות/אקוסטיות, על-מנת לאפשר לבניין לתפקד באופן יעיל, חסכוני, וידידותי לסביבה (“תכנון ירוק”) ובכדי שהתוצאה הסופית תיראה טוב, ותתפקד היטב.

לפרטים נוספים לחצו כאן>>

_____________________________________________________________________________________

עמרי איתן הינו אדריכל בעל ניסיון נרחב בתכנון למגורים – תמ”א 38, בנייני מגורים חדשים ובניינים לשימור במקומות שונים ובעיקר בתל-אביב. הוא פועל מזה שנים רבות באופן שוטף מול רשות רישוי הבנייה בעיריית תל-אביב –יפו (וכן ברמת-גן ובמקומות נוספים).